Guida Avanzata agli Investimenti Immobiliari - Real Estate - Come assicurarsi gli affari migliori - Scoprilo sul Giardino dei Libri.
Il potere degli immobili: 10 vantaggi
Non credere alla pubblicità sensazionale.
Gli immobili sono il non plus ultra degli investimenti.
Nient’altro fornisce lo stesso tipo di rendimenti dollaro-per-dollaro e presenta gli stessi tipi di vantaggi. Se dovessi scegliere fra investire 1 milione di dollari in immobili oppure 1 milione di dollari in azioni Microsoft, sceglierei subito gli immobili. La ragione è semplice: anche se l’investimento immobiliare aumentasse di valore della metà rispetto al tasso delle azioni, mi troverei comunque in vantaggio tenendo conto della leva, dei vantaggi fiscali e del cashflow. In questo capitolo, spiegherò questi vantaggi in modo dettagliato.
Questo modo di pensare si contrappone in questo paese alla mentalità convenzionale sugli investimenti. Come consumatori, siamo costantemente bombardati da articoli, spot pubblicitari e consigli per investire i nostri soldi in azioni, obbligazioni o fondi comuni. Se compri qualunque pubblicazione importante sugli investimenti, è molto probabile che tu veda articoli che reclamizzano i vantaggi dei fondi comuni e del mercato azionario, minimizzando nello stesso tempo la fattibilità degli immobili come strumento di investimento. Una coincidenza? Secondo me, no. Credo che dipenda molto dal fatto che la fonte delle entrate di molte pubblicazioni di questo tipo deriva da società di servizi finanziari specializzate in azioni, obbligazioni e fondi comuni.
I vantaggi delle azioni rispetto agli immobili
Ho comprato una copia della rivista Money perché ho visto che c’era un articolo in cui si confrontavano i vantaggi delle azioni rispetto agli immobili. Pur potendo indovinare abbastanza bene, ancor prima di leggere l’articolo, quale sarebbe stato l’investimento vincente scelto dalla rivista, ero curioso di vedere come arrivava a tale conclusione. Nell’articolo “Immobili rispetto azioni”, l’autrice crea otto “round” in cui i due tipi di investimenti “fanno la boxe”. Non sorprende che le azioni risultino al primo posto la maggior parte del tempo.
- Round 1 - Performance - Utili storici.
- Round 2 - Usare il denaro altrui (OPM, Other People’s Money).
- Round 3 - Costi associati con la transazione come le provvigioni e le competenze.
- Round 4 - Agevolazioni fiscali a disposizione attraverso ogni investimento.
- Round 5 - Essere in grado di vedere trappole nascoste.
- Round 6 - La quantità di tempo necessario per gestire l’investimento.
- Round 7 - Quanto rapidamente l’investimento può aumentare o diminuire di valore.
- Round 8 - Non mettere tutte le tue uova in un solo paniere.
L’autrice per il suo articolo usa un match di boxe come metafora, ma sembra più simile a un match di lotta professionistica “costruito”, in cui il vincitore è già stabilito prima che inizi l’incontro.
Per fare un esercizio interessante, ho sfogliato questo stesso numero della rivista in cui si trovava l’articolo e ho contato il numero di annunci pubblicitari di istituzioni finanziarie. Costituivano un terzo del numero totale di pagine pubblicitarie della rivista. Ottenendo la tabella delle tariffe per la pubblicità e facendo qualche calcolo, ho scoperto che queste società avrebbero potuto pagare circa 3.777.025 dollari per lo spazio pubblicitario in questo numero. Mentre leggevo l’articolo, ho iniziato a chiedermi sempre più se gli inserzionisti della rivista potevano influenzarne il contenuto. Anche se c’erano alcune verità, parecchi punti mi hanno sconcertato. Ecco un esempio:
"L’elemento principale dell’articolo è un grafico intitolato: “Quanto è redditizia quella casa?” Ciò crea uno scenario in cui acquisti una casa da 300.000 dollari a Raleigh, nel North Carolina, con un anticipo di 60.000 dollari e un tasso di rivalutazione del 3% all’anno, giungendo poi alla conclusione che “finirai per avere un rendimento decente, sebbene non spettacolare, di 117.300 dollari”.
Su due piedi, ho ritenuto strano che l’autrice usasse Raleigh come esempio - a un tasso di rivalutazione del 3% all’anno. Raleigh è considerata uno dei mercati immobiliari di maggior successo del paese. Dopo una breve ricerca, ho trovato il tasso di rivalutazione effettivo a Raleigh sul sito web della stessa rivista. Beh, puoi immaginare la mia sorpresa quando ho scoperto che, in un periodo di cinque anni, quella stessa rivista (in un articolo scritto da un altro giornalista) predice che Raleigh avrà in media un tasso di rivalutazione del 10,2%! Ora, ciò darebbe luogo a uno scenario molto diverso, che non convaliderebbe l’asserzione dell’articolo secondo cui questo tipo di investimenti immobiliari procurerà solo un rendimento modesto. Se l’autrice avesse usato le cifre effettive per il mercato di Raleigh, il prezzo di vendita sarebbe stato molto più vicino a 487.561 dollari, non 358.200 dollari - quasi 130.000 dollari in più.
Ora, lo ammetto, non tutti i mercati aumenteranno di valore al tasso del 10,2% all’anno - in realtà, per la maggior parte non aumenteranno in questa misura. Tuttavia, mentre scrivo la media nazionale per l’aumento di valore degli immobili è del 6%. Questa è una percentuale doppia rispetto a quella usata nell’esempio dell’articolo. Applicando un tasso di rivalutazione del 6%, il prezzo di vendita della casa sarebbe stato di 425.555 dollari - 67.355 dollari in più rispetto alla cifra fornita dall’autrice.
L’altro problema che ho avuto con l’esempio dell’autrice è il modo in cui è calcolato il rendimento dell’investimento, che lei non spiega. Sulla base della mia esperienza, dopo una lunga carriera negli investimenti immobiliari, ne metto in discussione la precisione. Negli immobili, e in qualunque altro investimento, il tuo tasso di rendimento si basa esclusivamente sul denaro che hai nell’affare. In questo esempio, sarebbe calcolato dividendo il rendimento totale di 117.300 dollari per l’anticipo, che è stato di 60.000 dollari. Il risultato è un tasso di rendimento del 195,50% in sei anni, ovvero il 32,58% all’anno - e solamente in base a un tasso di rivalutazione del 3%. Questo è il potere della leva, qualcosa che discuteremo in modo dettagliato più avanti in questa sezione. Ti mostrerò anche perché un investimento immobiliare, a un tasso di rivalutazione del 6% (la media nazionale all’epoca), andrà meglio di un’azione al 10%. Ma per ora esaminiamo la differenza di tasso di rendimento fra un tasso di rivalutazione del 3% e un tasso di rivalutazione del 6%, usando lo scenario dell’articolo.
Poiché un aumento di valore del 6% ci avrebbe reso un utile netto di 67.355 dollari aggiuntivi rispetto alle supposizioni di un aumento di valore del 3% dell’articolo, aggiungeremo questo numero alla cifra del rendimento totale di 117.300 dollari, ottenendo un rendimento globale di 184.655 dollari nel corso di un periodo di sei anni. Dividendo tale somma per l’anticipo di 60.000 dollari, abbiamo un tasso di rendimento pari a uno sbalorditivo 307%, ovvero il 51% all’anno! Se facessimo gli stessi calcoli in base al tasso di rivalutazione che abbiamo trovato sul sito web della rivista, il 10,2%, il tasso di rendimento sarebbe notevolmente superiore! Come puoi vedere, se l’autrice avesse usato queste cifre più favorevoli, la conclusione dell’articolo sarebbe stata diversa.
Un altro fatto importante che l’articolo non affronta è che in questo scenario i pagamenti degli interessi, 59.700 dollari, in USA, sarebbero fiscalmente deducibili. Questi risparmi non sono inclusi nei calcoli del rendimento. Né includono il canone di locazione di 1.700 dollari al mese (la cifra dell’autrice) come reddito, in relazione alle spese d’esercizio della proprietà. Invece essa opera un sottile cambiamento, dicendo che per te è un risparmio di 14.700 dollari. Un termine è passivo, l’altro è attivo. Un risparmio di 14.700 dollari presupporrebbe che si tratta di denaro che non devi pagare di tasca tua - ovvero tirandolo fuori dal tuo stipendio esistente. Ma in realtà un reddito di 14.700 dollari derivante dalla proprietà sarebbe in aggiunta ai tuoi flussi di reddito esistenti. Questa distinzione non è messa in evidenza, ma fa una grossa differenza nella vita reale. Le spese della proprietà sono sostenute dalla proprietà stessa, non da te, e tu ottieni 14.700 dollari di contanti effettivi - non solo di risparmi - come un di più. In tal modo, l’articolo omette uno dei vantaggi più grossi insiti nel possesso di immobili di investimento: il cashflow.
L’ultimo problema che ho avuto con questo articolo - e il più grosso - è che si basa sul modello del tipo “compra-e-rivendi-rapidamente” (buy-and-flip). Molti degli esempi usati dall’autrice per mettere a confronto gli investimenti immobiliari con le azioni includono gli utili derivanti dagli investimenti immobiliari solamente nel corso di un paio d’anni. Ma questo è un modello di investimento pessimo. In verità, l’autrice ha assolutamente ragione affermando che, se investi in immobili per rivenderli rapidamente, avrai spese più alte e rendimenti più bassi. I costi della transazione, cioè le provvigioni, i costi di chiusura dell’affare, e così via, sono semplicemente troppo alti. Ma in genere gli immobili sono un investimento a lungo termine, ed è possibile raccogliere i suoi benefici nel modo migliore sul lungo periodo.
Nel resto di questo capitolo, ti mostrerò dieci ragioni per cui spesso gli immobili possono essere l’investimento migliore rispetto a qualunque altro tipo in circolazione.
Ken McElroy
Data di Pubblicazione: 29 settembre 2017
